Naše kancelář poskytuje v rámci celé ČR kompletní služby potřebné k rozdělení domu na bytové jednotky (tzv. prohlášení vlastníka budovy), ať už jde o dům ve vlastnictví jedné osoby anebo o dům ve spoluvlastnictví. Kdy je potřeba prohlášení vlastníka? Prohlášení vlastníka o rozdělení domu na jednotky je nutné nejčastěji z důvodu potřeby prodeje bytu, jeho darování či sjednání hypotéky. V případě domu ve spoluvlastnictví více osob je to pak většinou z důvodu potřeby spoluvlastníků rozdělit si vlastnictví jednotek tak, aby každý spoluvlastník měl ve svém vlastnictví konkrétní byt (namísto spoluvlastnického podíu na domě).
Chcete-li se o problematice dozvědět více, níže nabízíme pár zajímavých informací.
JAK A PROČ ROZDĚLIT DŮM NA BYTOVÉ JEDNOTKY? K ČEMU VLASTNĚ JE PROHLÁŠENÍ VLASTNÍKA?
Prohlášení vlastníka nemovitosti o rozdělení bytového nebo rodinného domu na bytové a nebytové jednotky (dále jako "prohlášení vlastníka budovy") lze jednoduše definovat jako právní úkon, jímž vlastník budovy, která je obvykle součástí pozemku, na kterém stojí, vymezí v předmětné nemovitosti jednotky v právním slova smyslu, tedy buď bytové jednotky nebo nebytové prostory (tj. např. kancelář, dílna, garáž nebo ateliér). Dům tak bude rozdělen na jednotky. S vlastnictvím vymezeného bytu nebo nebytového prostoru je spojeno podílové spoluvlastnictví společných částí domu. Za jednotku se tak považuje byt (nebytový prostor) + podíl na společných částech nemovité věci.
Rozdělení domu na jednotky pak dále často realizují spoluvlastníci domu (rodinného/bytového), přičemž výsledkem pak je, že každý spoluvlastník získá do svého vlastnictví konkrétní bytovou či nebytovou jednotku.
Jaké jsou hlavní důvody pro rozdělení domu, který je v podílovém spoluvlastnictví, na bytové jednotky (s určením konkrétního vlastníka bytu)?
- Nejzásadnějším důvodem pro vyhotovení prohlášení vlastníka budovy bude nepochybně samotné určení vlastnictví bytu, ve kterém bydlíte. V případě domu ve spoluvlastnictví jsou veškeré prostory společné, tj. i byt, ve kterém spoluvlastník bydlí a mylně jej považuje za své výlučné vlastnictví. Vypořádáním spoluvlastnictví vymezením jednotek dochází k urovnání a mnohdy i ke zklidnění majetkových vztahů mezi spoluvlastníky.
- Jednoznačná výhoda při prodeji bytu. Člověk nikdy neví, jestli nebude muset z nějakých nečekaných důvodů byt prodat. Tržní cena bytu (tj. výtěžek z prodeje) je oproti podílu významně vyšší, nezřídka jde o i desítky procent ceny navíc. Pro někoho, kdo dokonce byt nyní prodává, je rozdělení domu na jednotky nezbytností (spousta bytů v podílu je neprodejných, resp. prodejných za zbytečně nízkou cenu).
- Vymezení jednotek umožňuje ideální řešení dědických záležitostí: darovat byt za života a v bytě si v rámci darovací smlouvy zřídit věcné břemeno dožití.
Panuje – li na straně vlastníka vůle převést na třetí osobu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru, který je sice v budově de facto, po právní stránce (de jure) ovšem neexistuje, je sepsání této listiny nezbytnou podmínkou.
Zpracování prohlášení vlastníka budovy by mělo předcházet zaměření bytů a nebytových prostor. V souvislosti s novým občanským zákoníkem účinným od 1.1.2014, který upravuje obsahuje mnoho změn též na úseku katastru nemovitostí, došlo k přijetí další normy, a to nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, kterým se provádí § 1222 občanského zákoníku, upravuje jak způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce tak rovněž co jsou společné části domu. Tak za prvé nově je stanoveno, že podlahovou plochou bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností uvnitř bytu vč. půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Započítává se mimo jiné i podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty (vest.skříně, vany aj.). Vypočtená podlahová plocha se zaokrouhluje na jedno desetinné místo. Nařízení rovněž závazné určuje, že balkony, lodžie, terasy, atria jsou společné části domu, a to i tehdy, jsou-li přístupné pouze z jednoho bytu. Stejně tak se za společné části domu považují sklepní kóje. Takto zjištěné podlahové plochy bytů jsou pak důležité pro stanovení spoluvlastnických podílů na společných částech domu, nedoje-li mezi vlastníky k jiné dohodě dle § 1161 občanského zákoníku, třeba tak, že podíly budou stejné u všech bytů stejné nebo že se bude při učení podílů na společných částech kromě podlahové plochy bytu vycházet i z hodnoty bytu atd.
Má-li prohlášením vlastníka budovy vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň čtyři ve vlastnictví čtyř různých vlastníků, nutno též založit společenství vlastníků jednotek. V případě jednotek takto vymezených po 1.1.2014 se právě schválením stanov zakládá společenství vlastníků jednotek. Společenství vlastníků jednotek pak vznikne zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Do katastru nemovitostí poté nebude možné dle § 1198 odst. 2 nového občanského zákoníku zapsat vlastnické právo k další převedené jednotce, nebude-li katastrálnímu úřadu doložen vznik společenství vlastníků jednotek (výpisem z rejstříku).
Za důležitý právní úkon je možno považovat i změnu prohlášení vlastníka budovy. Tuto lze provést v okamžiku, kdy ve vztahu k domu dochází k určitým změnám týkajících se jednotek. Nejčastěji půjde o půdní vestavby a střešní nástavby, sloučení dvou bytů do jednoho nebo naopak rozdělení jedné jednotky na dvě samostatné, a to obvykle na základě smlouvy o výstavbě uzavřené mezi všemi vlastníky jednotek.
Naše kancelář je připravena Vám v této věci poskytnout kompletní servis, kterou můžete za tímto účelem kontaktovat zde.