Naše kancelář zajišťuje agentu spojenou s převodem družstevních bytů do vlastnictví členů družstva – nájemců bytů. Nejčastějšími klienty jsou:

  • tzv. privatizační družstva, tj. družstva, která byla založena z důvodu privatizace bytového domu v majetku obce/města do vlastnictví stávajících nájemců bytů a vznikají v posledních dvaceti letech. Ruku v ruce s tím, jak roste informovanost veřejnosti o výhodách vlastnictví bytů, roste i poptávka těchto menších družstev (v řádu jednotek až desítek bytů a garáží) po firmách, které se problematikou převodů bytů do OV zabývají. V případě, že družstvo doplatilo městu kupní cenu za pořízení bytového domu, převodu bytů do OV kromě vůle nájemců již v podstatě nic nebrání
  • stavební bytová družstva, která nemají vlastní personální zázemí pro vyřizování agendy k převodu bytů do vlastnictví.

Chcete-li se o problematice dozvědět více, níže nabízíme pár zajímavých informací.

Zde je několik nejzásadnějších důvodů proč družstevní vlastnictví nahradit tzv. osobním vlastnictvím (dodáváme, že pojem osobní vlastnictví dnešní právo nezná. V běžné mluvě se však často používá a proto jej uvádíme i zde proto, aby bylo zřejmé, zda hovoříme o vlastnictví bytu družstvem či fyzickou osobou):

a) Důvod, který je pro svoji důležitost nutno zmínit na prvním místě je to, že v případě družstevního bytu je uživatel pouze nájemcem bytu, nikoliv jeho vlastníkem. Vlastníkem bytu, příp. domu, je pouze družstvo a jen družstvo vykonává vlastnické právo. Byt je majetková hodnota v řádu stovek tisíc až milionů korun a s touto majetkovou hodnotou může nakládat za daných podmínek představenstvo družstva. Extrémním případem (který by však nebyl v naší historii ani poprvé ani naposledy) je bankrot družstva, způsobený chybami v hospodaření družstva, jehož důsledkem může být ztráta majetku družstva a jeho prodej v dražbě. Obecně platí, že je lepší si za svůj majetek odpovídat sám a nikoliv spoléhat na poctivost a odbornost svých zástupců - v tomto případě vedení družstva. Za určitých podmínek může být členovi družstva dokonce nájemní smlouva vypovězena a může být vyloučen z družstva.

b) Dalším důležitým faktem je vyšší tržní hodnota bytu v osobním vlastnictví oproti družstevnímu vlastnictví. Odborníci na trhu s nemovitostmi potvrdí, že byty v osobním vlastnictví se prodávají za cenu vyšší o jednotky až desítky procent oproti družstevnímu vlastnictví a zároveň se prodej uskuteční rychleji. Převodem bytu do osobního vlastnictví lze v podstatě obratem zhodnotit svůj majetek o desítky až stovky tisíc korun. Důvodem této skutečnosti je (kromě nedůvěry řady lidí vstupovat do družstevního vlastnictví) především možnost financovat koupi bytu v osobním vlastnictví hypotečním úvěrem. V případě převodu družstevního bytu musí mít nabyvatel tzv. hotovost nebo jinou nemovitost k zástavě pro banku, což není příliš běžné. Kdysi existující výhoda družstevního vlastnictví, tedy že z prodeje se neplatila daň z převodu nemovitosti, dnes již neplatí, jelikož tato daň již byla zrušena.

c) Jak bylo již výše uvedeno, jen vlastník bytu může v plném rozsahu vykonávat svá vlastnická práva k bytu. V případě bytu v osobním vlastnictví může jeho vlastník dát byt do pronájmu třetí osobě bez souhlasu družstva (podnájem družstevního bytu bez souhlasu družstva je neplatný) nebo v něm zřídit věcné břemeno doživotního bydlení např. pro své rodiče nebo handicapované děti pro případ, kdyby se se stávajícím majitelem cokoliv stalo. Stejně tak může byt ve vlastnictví sloužit jako zástava tzv. americké hypotéky či jiného obdobného produktu banky, které umožňují financovat formou výhodného úvěru nejrůznější potřeby majitele nebo osob jemu blízkých, např. studium potomků, nákladná operace, rekonstrukce bytu, pořízení jiné nemovitosti apod. Dále platí, že jen vlastník bytu rozhoduje o tom, zda budou v bytě provedeny nějaké stavební úpravy či rekonstrukce. Jakékoliv podstatnější úpravy v družstevním bytě podléhají souhlasu družstva.

Abychom byli korektní, je třeba uvést, že i družstevní vlastnictví má oproti tzv. osobnímu vlastnictví své výhody a z těchto důvodů má své příznivce. Jako výhody družstevního vlastnictví jsou nejčastěji zmiňovány tyto:

a) Je-li dům v majetku bytového družstva a uživateli bytů jsou jeho členové, družstvo může snáze regulovat to, kdo v domě bydlí, resp. snáze zabránit tomu, aby v domě nebydlely nežádoucí osoby. Dle § 2275 občanského zákoníku je pro podnájem bytu (tj. další přenechání bytu k užívání třetí osobě) zapotřebí souhlas pronajímatele, tj. bytového družstva. Porušení této povinnosti nájemce se považuje za hrubé porušení povinnosti nájemce. Zde je však nutné doplnit, že souhlas je zapotřebí jen tehdy, pokud nájemce v bytě nebydlí. Pokud si však dle podnájemní smlouvy v bytě ponechá např. jeden pokoj, souhlas družstva vyžadován není. Družstvo rovněž nemůže ovlivnit to, zda se do bytu nastěhuje další osoba v rámci domácnosti, zejména pak, jde-li o tzv. blízkou osobu (§ 2272 občanského zákoníku). U osobního vlastnictví nemá SVJ možnosti ovlivnit, kdo bude v bytě bydlet, tedy zda jeho vlastník anebo nájemce. Na druhou stranu nelze paušálně hodnotit, že podnájemce (byt v OV) se v bytě bude vždy chovat hůře než člen družstva (družstevní vlastnictví). V některých případech je tomu právě naopak a nájemce bytu v osobním vlastnictví si svého práva nájmu více váží a nechce o něj přijít a shánět si nové bydlení. Jsou dokonce známy i případy, kdy si lidé v domě uleví, když se majitel z bytu odstěhuje a byt pronajímá třetí osobě, která se chová slušně a respektuje zavedená pravidla v domě.

b) Jelikož často navštěvujeme družstevní schůze, kde se rozhoduje, zda přejít do osobního vlastnictví či nikoliv, slýcháme od zastánců družstevního vlastnictví též připomínku o tom, že členové družstva mají oproti vlastníkům bytů lepší platební morálku a že se vstupem do osobního vlastnictví přestanou někteří platit předepsané zálohy na energie, fond oprav apod. Vzhledem k tomu, že u našich klientů průběžně sledujeme jejich spokojenost s přechodem na SVJ, ukazuje se, že tyto obavy se v praxi nenaplnily a že ten, kdo jako člen družstva nebyl zvyklý řádně a včas platit, není zodpovědný ani jako majitel bytu a stejně tak ten, kdo své závazky plnil jako člen družstva, je rozumný i jako člen SVJ. V případě bytu v osobním vlastnictví se může i SVJ proti neplatičovi bránit soudní cestou vč. možnosti exekuce (nucený prodej bytu v dražbě), přičemž dluh na energiích naroste o úroky z prodlení, náklady za právní služby, soudní výlohy atd. Rovněž nutno upozornit na velmi důležitou skutečnost, která je výhodou bytů v osobním vlastnictví, a to, že při prodeji bytu v osobním vlastnictví je prodávající dle § 1186 odst. 2 občanského zákoníku (na rozdíl od družstevního vlastnictví) povinen kupujícímu doložit stav svých závazků vůči SVJ a tudíž přiznat, zda vůči SVJ dluží na platbách a příp. kolik. Takový dluh je poté trvale spojen s tímto bytem, přechází na kupujícího a kupující se tak stává dlužníkem SVJ. Z tohoto důvodu je povinnost prodávajícího při prodeji bytu doložit svoji „bezdlužnost“ anebo dluhy přecházející na kupujícího vyčíslit.

Výše uvedený výčet nevýhod družstevního vlastnictví není úplný a zvídavý čtenář na jiných internetových portálech jistě nalezne spoustu jiných objektivních informací k vlastnímu posouzení této problematiky.